第47章 这里黎明静悄悄
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的里根**时代，扩张的财政政策和货币主义的盛行，令国内企业蓬勃发展，而金融行业进一步促进了经济的膨胀，索罗斯称之为“里根大循环”。随着1987年股灾，倭国经济衰退，金融去杠杆，使米国经济陷入了短暂的停滞。同时，资产证券化也分散了风险，使米国经济不至于倒退。到了90年代初期，伴随着苏联解体，冷战结束，世界霸主地位确立。大量军用技术回归民间，信息技术产业迅猛发展，加速了经济全球化一体化进程，跨国投资、投机活动日益频繁，各国投资人往往瞄准的是米国市场。金融行业为这些投资行为提供了极大的便利，米国经济的繁荣，也带来了人口的高速增长。1990-2001年期间，连续12年每年人口增长率超过1%。而到了新千年初期，互联网泡沫破灭，米国进入降息通道，硅谷企业股票暴跌，但这个时期硅谷的房地产却持续升温。银行家和投资客们经历了主权债务危机、传统行业股灾、新兴产业股灾，猛然发现了房地产这个绝佳的投资产物，于是房地产投资便成为了银行家和各大财团、投资者热捧的对象。但作为一个消费型国家，1995年以来，米国居民的人均实际可支配收入累计增长额占消费支出累积增长额的85%，二者的缺口由资产增值和人口红利的财富效应来填补。但由于金融也严重缺乏监管，普通老百姓也通过借贷超前消费，参与投机，疯狂的消费导致寅吃卯粮的现象非常严重。目前，随着时间的推移，地产、金融市场的不断繁荣，首先股票市场出现了极大的泡沫，然后是房地产也已经到了难以为继的时期。那么针对米国目前地产市场的具体表现是怎么样的，刘蜀前段时间做了相当到位的调查，我想接下来就请他来为大家具体讲一讲米国地产的现状吧。”
接着刘蜀先把这几天收集的情况给大家做了报告：回到米国后，刘蜀立即利用梁荧提供给他的资金，组织专业团队从四个方面入手进行了调查。第一个方面是仔细研究了米国的房贷数据，其中重点对逾期数据进行了了解分析，发现米国房贷的违约率近期呈加速上涨趋势，目前已经突破到5%以上，可以说是到了比较危险的区间。那么导致违约率升高的一个原因，是米国房贷普遍采用的利率是前几年有大幅优惠，而之后利率会不断增高。从去年下半年开始，许多次级贷款的优惠利率到期，贷款者面临高额的还款金额，逐渐出现了不能偿还贷款而导致房屋被没收的人。不过可能由于金融系统链条的绵长复杂，目前这些问题还没有得到有效的传递，房地产市场和金融领域都还是一片繁荣。刘蜀预计如果按照这个速度的话，半年过后违约率可能上升到8%甚至更高，到了那个时候，白铄所预计的地产危机便有可能爆发。
第二各方面是实地调查了米国现在多个楼盘的现状，刘蜀还亲自到了几个地区，发这些房屋虽然都购置一空，貌似行情非常火爆，但实际上房屋空置率非常的高，大量的房屋被闲置着没有人居住，成为了纯粹的投资品，其中有一个地区的入住率甚至不到8%，鬼城现象正在米国的各个地方上演。
第三个方面是调查了米国目前购房的情况。发现目前米国的购房的贷款审批非常的宽松，许多审核人员为了多完成任务，对购房贷款者基本上就没有资质审查，甚至是帮着地产公司和购房者作假，一些根本就没有正当收入的群体也能轻松买房并申请到贷款。更有意思的是，在调查中还发现目前米国在房贷上还推出了一种可以重新贷款的东西，也就是说在房价上涨后，可以申请对房屋进行重新评估，然后根据新的评估价值按照一定比例重新发放贷款。这样，即使很早前就购买了房屋并且还没有还完贷款的人，也可以将房屋再次抵押出去拿到更多的贷款。
第四个方面是刘蜀在对前
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的里根**时代，扩张的财政政策和货币主义的盛行，令国内企业蓬勃发展，而金融行业进一步促进了经济的膨胀，索罗斯称之为“里根大循环”。随着1987年股灾，倭国经济衰退，金融去杠杆，使米国经济陷入了短暂的停滞。同时，资产证券化也分散了风险，使米国经济不至于倒退。到了90年代初期，伴随着苏联解体，冷战结束，世界霸主地位确立。大量军用技术回归民间，信息技术产业迅猛发展，加速了经济全球化一体化进程，跨国投资、投机活动日益频繁，各国投资人往往瞄准的是米国市场。金融行业为这些投资行为提供了极大的便利，米国经济的繁荣，也带来了人口的高速增长。1990-2001年期间，连续12年每年人口增长率超过1%。而到了新千年初期，互联网泡沫破灭，米国进入降息通道，硅谷企业股票暴跌，但这个时期硅谷的房地产却持续升温。银行家和投资客们经历了主权债务危机、传统行业股灾、新兴产业股灾，猛然发现了房地产这个绝佳的投资产物，于是房地产投资便成为了银行家和各大财团、投资者热捧的对象。但作为一个消费型国家，1995年以来，米国居民的人均实际可支配收入累计增长额占消费支出累积增长额的85%，二者的缺口由资产增值和人口红利的财富效应来填补。但由于金融也严重缺乏监管，普通老百姓也通过借贷超前消费，参与投机，疯狂的消费导致寅吃卯粮的现象非常严重。目前，随着时间的推移，地产、金融市场的不断繁荣，首先股票市场出现了极大的泡沫，然后是房地产也已经到了难以为继的时期。那么针对米国目前地产市场的具体表现是怎么样的，刘蜀前段时间做了相当到位的调查，我想接下来就请他来为大家具体讲一讲米国地产的现状吧。”
接着刘蜀先把这几天收集的情况给大家做了报告：回到米国后，刘蜀立即利用梁荧提供给他的资金，组织专业团队从四个方面入手进行了调查。第一个方面是仔细研究了米国的房贷数据，其中重点对逾期数据进行了了解分析，发现米国房贷的违约率近期呈加速上涨趋势，目前已经突破到5%以上，可以说是到了比较危险的区间。那么导致违约率升高的一个原因，是米国房贷普遍采用的利率是前几年有大幅优惠，而之后利率会不断增高。从去年下半年开始，许多次级贷款的优惠利率到期，贷款者面临高额的还款金额，逐渐出现了不能偿还贷款而导致房屋被没收的人。不过可能由于金融系统链条的绵长复杂，目前这些问题还没有得到有效的传递，房地产市场和金融领域都还是一片繁荣。刘蜀预计如果按照这个速度的话，半年过后违约率可能上升到8%甚至更高，到了那个时候，白铄所预计的地产危机便有可能爆发。
第二各方面是实地调查了米国现在多个楼盘的现状，刘蜀还亲自到了几个地区，发这些房屋虽然都购置一空，貌似行情非常火爆，但实际上房屋空置率非常的高，大量的房屋被闲置着没有人居住，成为了纯粹的投资品，其中有一个地区的入住率甚至不到8%，鬼城现象正在米国的各个地方上演。
第三个方面是调查了米国目前购房的情况。发现目前米国的购房的贷款审批非常的宽松，许多审核人员为了多完成任务，对购房贷款者基本上就没有资质审查，甚至是帮着地产公司和购房者作假，一些根本就没有正当收入的群体也能轻松买房并申请到贷款。更有意思的是，在调查中还发现目前米国在房贷上还推出了一种可以重新贷款的东西，也就是说在房价上涨后，可以申请对房屋进行重新评估，然后根据新的评估价值按照一定比例重新发放贷款。这样，即使很早前就购买了房屋并且还没有还完贷款的人，也可以将房屋再次抵押出去拿到更多的贷款。
第四个方面是刘蜀在对前
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